【朱律师普法讲堂】第9期：农村房屋买卖需谨慎，合同无效惹争端！
编者按：2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，我国迈入“民法典”时代，随之而来的是与人民群众息息相关的新规新则及司法解释。为全面普及法律知识，提升社会公众的法律意识和法律素养，进一步提高民众对司法行政工作的知晓率和满意度，山东隆泰律师事务所与鲁网携手合作，共同主办《朱律师普法讲堂》系列访谈栏目。
栏目邀请到山东隆泰律师事务所合伙人、管委会主任朱正顺律师，与鲁网记者展开深入对话，通过生动真实的案例、通俗易懂的语言，对网络购物、房屋买卖、财产继承、民间借贷等社会热点法律问题进行权威解读，帮助广大网友学会运用法律武器维护自己的合法权益。
鲁网5月21日讯 当下,随着人们对农村人居环境的向往以及城市高房价的压力,以农村房屋为买卖标的的交易日渐频繁。城里人与农村人各取所需,出现城里人到农村买房子的现象，由此引发的纠纷也越来越多。本期朱律师普法讲堂带您走进农村房屋买卖合同纠纷的相关问题。
鲁网记者：2010年3月28日，秦某（买方）与李某（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定李某将其所有的位于临沂市兰山区某村的房屋院落一处，作价46000元卖给秦某。合同签订后，秦某将购房款46000元支付给被告李某，李某并未将合同约定的房屋交付给秦某。后原、被告因本次房屋买卖产生纠纷，秦某于2015年3月2日诉至法院，请求法院依法判令确认原被告签订的房屋买卖合同无效，被告返还购房款46000元及利息，并赔偿经济损失10000元。
经法院查明，原告秦某为城市户籍，与李某不是同一村集体组织成员。原、被告所买卖的房屋院落系被告李某在本村宅基地上建设的农村自建房。最终法院判决：原告秦某与被告李某于2010年3月28日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；被告李某于判决生效后十日内返还原告秦某购房款46000元，驳回原告其他诉讼请求。
朱律师，在这起农村房屋买卖合同纠纷的案例中，请您针对农村房屋买卖合同效力问题从法律角度进行分析。
朱正顺律师：这起案件属于典型的农村房屋买卖合同纠纷。
根据法律规定，不属于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同无效，本案原告秦某为城市户籍，与李某不属于同一村集体组织的成员，原、被告之间签订的农村房屋买卖合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告返还购房款46000元的诉讼请求，法院予以支持。
鲁网记者：随着乡村振兴战略的实施，农村经济趋向活跃，农村房屋买卖日渐频繁，由此引发的纠纷也越来越多，对于此现象您怎么看呢？
朱正顺律师：出现这种现象，主要是由于国家对农村房屋占有范围内的宅基地使用权流转严格管制,且法律规定模糊,造成大量的纠纷涌入法院。目前，国家正在逐步推进农村宅基地三权分置试点改革。2018年2月中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
农村宅基地“三权分置”意在活村富民，在乡村振兴国家战略中具有举足轻重的地位，对激活农村土地市场，提高农民和农村集体收入至关重要。相信在农村宅基地“三权分置”试点取得成功，在全国推广并出台相关法律法规之时，农村房屋买卖合同纠纷必然会随之减少，从而进一步促进乡村振兴发展。
律师及团队简介：朱正顺，山东隆泰律师事务所执业律师、合伙人、管委会主任，现任临沂市政协委员、临沂市青联常委、市青联社会团体和中介组织界别主席。同时担任临沂仲裁委员会仲裁员、临沂市中级人民法院和临沂市人民检察院代理申诉值班律师，临沂市中级人民法院特约调解员。由朱正顺律师带领的隆泰律师事务所民商事团队，多年来一直致力于法律知识宣讲、法律业务咨询与各类民商事案件承办，团队成员为：刘笑律师、徐蕾律师、陆琳律师、王旭律师、李岩律师。法律咨询热线：13355097660（刘笑律师）、0539-8313877。
律所简介：山东隆泰律师事务所成立于2002年，是经山东省司法厅批准、中央司法部备案成立的大型合伙制综合性律师事务所，企业破产一级管理人。现有执业律师、实习及辅助人员共计70余人，是临沂地区规模最大的律师事务所之一，现已为临沂市辖区200余家行政、企事业单位提供常年法律顾问服务。该律所先后被评为“山东省优秀律师事务所”、“临沂市优秀律师事务所”、“临沂市十佳律师事务所”，并获得多项优秀荣誉。山东隆泰律师事务所始终秉持“以专业之心、做专业之事”的执业理念，凭借优秀的律师团队、良好的知识结构、丰富的执业经验、高度的法律责任，为社会各界提供更加规模化、专业化、多元化、深层次的法律服务。（本网记者）
